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频频加息使房贷族盘算提前还贷 怎样划算
上海经理人SH.ICXO.COM ( 日期:2007-09-05 10:10)
 

  “提前还贷,还不如拿还贷的钱投资理财划算呢!”小王2004年8月向银行贷款买房,10年还清。今年7月初,他提前还了25000元,贷款年限不变,现在每月比以前少还356.14元。“算下来,剩下的84个月共节省29915.76元,相当于25000元的收益为4917.76元。但是,如果我把这笔钱存个5年整存整取,利息还有6500多元呢!”

  8月22日,央行第四次加息后,不少“房贷族”开始盘算提前还贷。但是,如何还贷才能减少房贷利息支出,还需要根据购房者的具体情况,精打细算。

  “月供不变、缩短还款年限”的还贷方式相对最合适

  据理财专家介绍,最省钱的还贷方式是一次性还清本息,这可以最大程度地节省日后将要支付的利息。但是,如果借款人没有足够的资金,又希望提前偿还部分本金,还可以考虑其他4种提前还款方式,这之间的利息可相差三四倍。

  例如,某借款人2006年6月向银行贷款50万元,贷款期限为20年,按等额本息还款法,目前每月大约还款3528元。截至今年8月初剩余贷款本金约485193元,尚需支付利息312135元。如果此时还贷20万元,可有如下选择:

  ●月供不变,缩短还款年限:月供不变,加上加息因素,每月还款约3550元,还款期限缩短至99个月,尚需支付利息6.6万元左右。

  ●减少月供,还款期不变:计划贷款在226个月还清,每月需还款约2100元,尚需支付利息约19万元。

  ●减少月供,缩短还款期限:将还款期限缩短至10年,月还款额从最初的3528元减至3227元,尚需支付利息约10万元。

  ●增加月供,缩短还款期限:将还款期限缩短至5年,月还款额从最初的3528元增至5549元,尚需支付利息约4.8万元。

  专家介绍,对于借款人来说,“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择,因为每月还贷压力不会增大,需要支付的利息额也较少;“减少月供、还款期不变”的方式减小了月供负担,每月还款压力最轻,但节省利息程度低,需要支付的利息是最多的;“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面二者之间;“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少,但是每月还贷压力增加不少,对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。

  专家提示,有两种借款人不宜提前还贷。一种是采取等额本息还款法贷款、且贷款快要到期的购房者。这些人在贷款前期偿还的大多是利息,后期还的是本金。如果还款已逾8年,提前还贷并不省利息。另一种是有投资打算的借款人。若投资收益可超过月供房贷利息一定额度,可首先考虑投资。

  办理房贷理财产品,堤内损失堤外补

  目前,很多银行开办了相关的房贷理财产品,如果借款人尚有余钱,但不敢贸然全拿出来还贷,可以考虑这些业务,堤内损失堤外补。比如:

  ●“存抵贷”理财账户:在不影响存取现金的情况下,让存款的理财收入直接冲抵房贷利息。抵扣贷款节省的贷款利息将以理财收益的形式返给客户,收益按日计算,资金可随意调动。这种账户适宜随时需要资金周转的贷款人。

  ●“双周供”:将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。这种还贷方法可以缩短还款期限,还可以节省贷款利息,以30年50万元贷款额为例,可节省利率近26%。这种产品适合收入比较规律的房贷族。

  ●“房贷利率宝”:一种负债管理类理财产品,可以通过利率互换,冲抵个人住房贷款的部分利息支出。贷款人可以根据按揭贷款金额,购买一定数量的该理财产品,只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金,就可以收取理财收益,冲抵部分利息支出。

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