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金融街建设昨日拿下亦庄地王 15.8亿元冷淡成交
上海经理人SH.ICXO.COM ( 日期:2007-01-18 10:13)
 

 

     
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        为今年完成的首宗土地出让成交价15.8亿元


  拿地附加条件苛刻,成为亦庄“地王”受冷遇的主因。

  昨天,金融街建设开发有限责任公司以底价15.8亿元摘得亦庄“地王”,完成了本市今年第一宗土地成交。由于该地块拿地条件异常苛刻,金融街建设成为独家竞地的开发商。这对于建筑规划体量高达53万平方米的地块来说,不免尴尬。

  金融街建设无悬念拿下“地王”

  亦庄“地王”即大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地。地块位置为东至天成花园东路,南至北环东路北红线和小羊坊中路北红线,西至京津塘高速路东红线,北至天成花园中街。建设用地面积42万平方米,规划建筑面积50万平方米。

  尽管在昨天摘牌前,业内就已经从市土地整理储备中心网站上了解到,亦庄地块仅吸引了一家竞买者,但毕竟是新年第一块待成交土地,加上体量大、价格不菲,昨天的竞买现场还是吸引了一些媒体的关注。由于只有一家竞买者,金融街建设最终以底价15.8亿元无悬念地拿下该地块。对于媒体关于拿地细节和未来产品规划的提问,金融街建设相关负责人没有作答。

  “地王”条件苛刻导致冷遇

  无论是体量还是地段优势,亦庄“地王”都应是极有吸引力的热地。然而事实的情况却恰恰相反。该地块去年年底挂牌后,一直少人问津,金融街建设的“独一份”报价始终止步于底价15.8亿元。事实上,在挂牌之前,亦庄“地王”就曾以公开招标形式出让。然而,由于在规定时间内登记投标企业未达三家,最后作流标处理。

  据业内人士透露,该地块之所以受到冷遇,原因就是“拿地附加条件太苛刻”。“买回挂牌文件一算才知道,连‘本’都收不回来。”一位开发商告诉记者,这块地最初吸引了包括他自己在内的多家开发商,但苛刻的条件令他不得不放弃竞买。该开发商透露说,挂牌文件中要求付10亿元的拆迁补偿费,而且产品建成后要以每平方米两三千元的价格向回迁户出售超过10万平方米的住宅。晨报记者 杨舒萌

  新闻分析

  如何盈利可能成难题

  一位业内人士为开发商粗略地算了一笔账。开价15.8亿元,加上拆迁补偿费10亿元,共25.8亿元。按照50万平方米建筑规模算,每平方米楼面地价5160元。加上建安和其他费用,每平方米开发成本在7500元左右。但建成后有10万平方米要按每平方米2000元至3000元回售,为此要补贴5亿元。“因此,实际拿地价格是30.8亿元,体量是40万平方米。按此计算,每平方米楼面地价为7700元。仅土地一项成本就超过了目前区域的产品价格”。

  不过金融街建设方面对业内的这种计算方法并未给予任何回应。“尽管这块地的开发在业内看来困难重重,但对于一个实力型开发商来说,不计成本拿地也是不可能的。也许金融街建设有自己的想法。”

来源:新浪

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