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上海楼市变盘在即 未来3-6个月将是关键时期
上海经理人SH.ICXO.COM ( 日期:2006-10-23 10:30)
 


   
上海的吴先生(化名)有一套位于苏州河边上的房子准备出售,看房的人不少,在8月,有几家都有购买意向,可一进9月,这些买家却都表示:现在需要观望。

    吴先生的遭遇可以说是近期上海楼市的一个缩影。
 
    自从去年一季度国家对房地产业进行大力调控以来,除了今年4月和7月,由于二手房交易相关政策出台,导致突击交易带来成交量上升外,其余月份,上海二手房成交量均逐月下降。

    二手房交易降幅明显

    根据上海房产之窗网楼市行情监测系统显示,9月1日至10月5日,上海市新房总成交21482套,成交面积为238.6万平方米,而被认为是淡季的7月28日至8月31日,上海市新房还成交了22594套,成交面积达到243.8万平方米。

    尽管目前尚未有全面的二手房交易统计数据,但从各大中介及部分机构的抽样统计来看,自去年一季度以来,上海二手房交易呈下降趋势无疑,而且降幅明显。

    二手房交易量下降,反映出上海整个房地产业“微循环系统”中出现了“阻滞”。这个“阻滞”明显体现在银行贷款和土地供应上。

    银行“输血”减少

    几乎与国家对房地产业的调控同步,上海市中资商业银行的自营性房地产贷款,在去年3月份达到增长的高峰后,贷款增速逐步下降。根据央行上海总部的统计,自去年7月起,上海市个人住房贷款连续10个月递减,虽然今年5~8月出现了小幅反弹,但到了9月又重回跌势,截至9月末,上海个人住房贷款余额2481.20亿元,比年初减少63.14亿元。至于房地产开发贷款,截至月末的余额为1831.22亿元,虽然仍在增长,但贷款增量已逐季下滑。

    资金是银行房地产业的“血液”,“血流”不畅,房产商就得想法子加快“血液循环”。不久前,上海某传出过温州投资者集体抛盘的楼盘,其二期楼盘就打出了“购房首期款分期付”的招牌,而不到两个月前,该楼盘还宣称“销售良好,预购从速”。

    屋漏偏逢连夜雨,今年8月,上海传出了“社保案”,众多房地产商必须限期归还社保基金的贷款,这无疑又加重了房地产商的资金压力。

    土地“发动机”减速

    如果说资金是房地产业循环能够进行下去的“润滑剂”,土地则是这个循环的“发动机”。2005年,上海市政府公开出让国有土地使用权达700万平方米,而今年只在8月份发布过一个国有土地出让公告,涉及土地面积180万平方米,只有去年的1/4。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者,土地既有一般商品属性,又有资本品属性,目前上海的情况是资本品属性占了上风,这时土地供应的作用类似于货币供应量,加大土地供应,相当于放松货币供应,将导致房价上升,收缩土地供应,类似于紧缩货币,反而会降低房价。

    土地政策变化影响到房价需要一定时间。因此未来3到6个月,将是上海楼市变化的一个关键时期。

    作为房地产商来说,唯有将手上的楼盘能尽快卖掉。不过,现在的年轻人已经明白多了:买房?可以,降价吧。降多少呢?记者小范围地调查过部分近期有买房计划的白领,他们的心理价位与所看中楼盘的目前售价,普遍有每平方米三四千元的落差。

来源:雅虎

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