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上海:房与贷的畸恋
上海经理人SH.ICXO.COM ( 日期:2006-07-03 09:48)
 

       商业银行处于两难,必须在放与收之间找到一个平衡。而畸形的房、贷关系,过分依赖存贷差盈利,都可能让商业银行失衡

  在经历了连续10个月的负增长之后,上海房贷市场开始在今年5月显现出回暖的态势。 
 
 
       能够冲破10个月的阴霾,并露出一丝暖意,这绝非一日之功。

  各家银行的功夫大都下在了今年3月左右。据上海一家国有商业银行信贷部负责人对本刊介绍,“过完旧历年,大部分银行开始准备在业务上收复失地,很多业内认为,调控到了强弩之末,反转点就在眼前。”

  对于银行而言,回暖没几天,“国六条”倏忽而至,房贷的放与收成了沪上各家商业银行最难玩的“平衡术”。

  房贷回暖沪先知

  旧历年后,忽如一夜春风来,各家商业银行开始逐渐放宽贷款政策。找中介谈合作,给出的优惠也非常惊人。上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东亲历了这个过程,他看到了一些“冰雪消融”的变化。

  首先“转按揭”开始悄悄抬头。去年宏观调控后,各银行都停掉了“转按揭”贷款,对银行客户而言,“转按揭”是一种无现金流的融资方式,最大限度的利用了银行资金,对交易刺激非常强烈。投机者大都倚重“转按揭”,视之为一种极好的财务杠杆。今年2月以来,许多银行开始恢复“转按揭”。

  还有一个变化就是贷款成数和利率的“松动”。去年“国八条”后,沪上银行形成“君子协定”:第一套房最高贷7成,可实行5.508%的利率下限;第二套房要在第一套基础上提高首付比例,实行6.12%的基准利率。而二手房按揭一般最多贷到7成。

  但这种“协定”却渐成摆设,“大部分银行的二手按揭都可以贷到8成,比如房龄在5年内的,地段不错的,规范的商品房,对于非常优质房源和客户,大部分银行都可以贷到8成,甚至第二套购房也可以贷到8成。”罗亚东说。

  而在利率上,“尽管今年又加了一次息,但大部分银行都执行了央行所能允许的最低利率,即在基准利率基础上再下浮10%,这种优惠很普遍,一般不以第几套而论。”上述国有商业银行信贷部负责人称。

  另外,就是前文中提到的,如浦发行那样凭借“抵押登记他项权证收件收据”放贷的做法,在今年“回暖”后,也开始恢复。

  当然,最令人眼花缭乱的是各家银行针对不同客户的大胆创新,这些创新是伴随着激烈的放贷争夺战逐渐升级的,初步估算,仅在还贷方式上,上海市场上就有近10种类型。

  今年3月,深圳发展银行在上海刚推出“双周供”个人按揭业务,上海银行紧接着推出“个人房贷宽限期”还贷方式,浦发行还推出循环按揭,中行上海分行快速对外宣告名为“直客式房贷”的新型业务等等。

  双周供是把按月还利息,改为按两周还利息,本金还款速度加快,相应的利息节省也很大;“延期还贷”则是在房贷一年之内,可选择只还利息不还本金。一年后再开始本息都还。针对自住群体在首付之后第一年经济状况紧张。而浦发的循环按揭就是授信可以循环,如果客户经审核获得200万授信额度,买房子只贷了120万,接下来客户要再次购房,可以直接使用80万贷款。

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来源:中国新闻周刊

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