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市中心新盘汇聚于四大区域
上海经理人SH.ICXO.COM ( 日期:2004-05-10 11:15)
 

    规范调控市场是政府的责任,公开房源信息是开发商的责任,而为百姓探索并及时发布准确房源信息,并作出客观的分析则是媒体应尽的责任。

  新盘面市区域集中

  通过本次市场调研,我们发现在未来2、3个月里,即将上市的均价在每
平方米5000——7500元的楼盘主要集中在闵行、浦东、普陀、宝山四个区,这些地区由于区幅面积较大,因而市场供应量也比较大,加之地理位置的关系,在这些地区,可以找到大量上市的百姓住宅。

  纵观本次介绍的新盘分布,闵行区仍然占了很大的比重,目前该区域中低价楼市处于调整期,不少楼盘蓄势待发,5~7月将迎来房源的集中上市,在售楼盘中也将有一批新房源陆续推出。从下表中可以看出,销售的热点仍然集中在春申板块和莘朱板块,这些地区的均价仍然维持在每平方米6000元左右的水平,其中放量较大的有春申板块的巴黎风情二期、好世凤凰城三期和上海春城三期。浦东地区将在近期新推出的房源主要集中在金桥、三林及曹路地区,其中金桥地区发展较快,报价上涨的幅度也相对较大。在北区,普陀和宝山也迎来新盘放量的小高峰,宝山区新盘相对集中在上海大学附近和大华板块,而普陀区则多是在售楼盘的新推房源。

  捂盘现象事出有因

  在对这部分房源的市场调研后发现,今年第一季度,上海各大区都以消化已有房源和盘整为主,新盘上市乏力,例如,在今年3月举办的“上海之春房展会”上我们就很难寻觅到这部分房源。在各个区域都有捂盘或延迟开盘的现象出现,因此楼盘的供应出现人为真空,部分楼盘门前看房人络绎不绝,而售楼处却无盘可售,部分区域有价无市等情况时有出现。据了解,出现这一局面,其原因是多方面的。

  首先,从历年的情况来看,第一季度往往是楼市供应的淡季。受传统习俗和观念的影响,市民年初相对较忙,无暇看房买房,而“五·一”长假则为市民提供了一个良好的时间段,为此不少开发商会将开盘时间推迟到第二季度;其次,今年年初市场上对今年楼市发展走势的各种声音相对较多,不少市民持观望心态,开发商也不敢仓促上阵;再次,政府近期出台的网上备案制度和期房限转等几项政策,也使开发商需要一个熟悉新政、用新模式买卖房产的过程,在时机尚不成熟或网上备案手续没有完成以前也就无法面市;最后,也有一些开发商从自身的销售策略出发,将房源逐一分批推出,等于整个面包切成小片上市,以上种种因素导致了今年第一季度几乎无新房源推出的局面。

  从目前的情况来看,闵行、浦东、普陀、宝山等地区的一些均价在每平方米7500元以下的百姓住宅项目也将在5、6、7月集中放量上市,据了解,这批对老百姓颇具吸引力的中低价商品房将在“五一假日楼市”房展会上集体亮相,并在网上备案销售,增加房屋买卖信息的透明度,届时有望缓解目前部分地区此类房源无房可售的局面。

  郊区“百姓住宅”渐成主力

  在调查过程中,我们发现,正当老百姓费尽心机四处打听在市区哪里有均价在每平方米6000元左右的房子的时候,在松江、南汇、嘉定等地区,每平方米3000、4000元的房子却比比皆是,这部分房源普遍存在着开发总量大、发展潜力大等优势,相对而言,其所存在的劣势也相当明显,如交通不便,出行成本高,相关配套设施有待改善等。

  记得在第二期“百姓住宅大讨论”中,我们曾对“百姓住宅”的定义作了一番探讨,什么是真正意义上的百姓住宅?他应该包含以下三个方面的定义:一是适合大多数沪上老百姓居住的产品;二是与上海的经济发展相吻合;三是要有适应未来居住要求的性能。从这些条件来看,郊区“百姓住宅”符合这个要求。

  同时,随着上海住宅开发郊移化的趋势日趋明显,郊区商品房当然是百姓住宅的重要组成部分。首先,从土地供应量来看,市中心区的开发比例下降至25%,内外环之间调整至49%,外环线以外则上升至26%。在今后几年的土地供应区域和结构上,上海将适度收缩市中心城区新增建设用地的供应量,适度扩大对普通商品住宅用地的供应,满足普通市民需求。这意味着郊区房地产开发建设将成为今后上海土地供应主要对象。其次,上海是一座国际大都市,从国际上同类型城市的发展轨迹来看,“居住在郊区,工作在市区”是未来的一种寻常的生活模式,从某种意义上来说,郊区更适合于居住。再次,郊区产业的发展也将带动周边的住宅需求,产业的发展增加了大量新的就业岗位,这部分百姓将选择购买郊区的“百姓住宅”;最后,随着政府加快郊区城市化进程,一些生活配套设施和交通也逐步在跟上,出行难、生活难的问题将不再困绕这部分住在郊区的百姓。

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